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大众娱乐网打不开 央媒释放一条消息,房地产界有人要“失眠”了?购房者却拍手叫好

作者:匿名
2020-01-01 15:16:22人气:2100

大众娱乐网打不开 央媒释放一条消息,房地产界有人要“失眠”了?购房者却拍手叫好

大众娱乐网打不开,来源:x博士说房事

影响房价上涨的因素有很多,如果你去问10个人,可能会得到10种不同的答案,比如土地价格、小区地段、货币因素等等。但是,在笔者看来,无论是哪一种影响因素,归根结底还是要供需关系的变化。其实,对于任何一种商品来说,供不应求,价格自然就会上涨,而一旦供过于求,价格就会下滑,其实房子也不例外。对于这一点,央行货币政策委员会委员樊纲表示,目前住房市场最大的问题就是供需不平衡,过去这些年,之所以大家认为未来的房价会上涨,就是因为供不应求。

众所周知,住房商品化开始于1998年,截至2018年已经过去20年。在这个过程当中,商品房市场得到快速发展,全国平均房价水平也从1854元上涨到了8736元,足足上涨了4.7倍。为何房价能够不断保持上涨?其实,从城镇化进程就可以找到答案。过去20年,伴随城镇化不断推进,城镇人口从3.8亿增加到了8.31,也就是说,城镇人口增加了4.51亿,平均每一年就要有2255万人进城。显而易见,有需求就有市场,正是随着住房需求的不断释放,房价才会一路上涨。

当然了,为了满足不断增长的住房需求,过去这一二十年,住房总量也是呈现不断增长的态势。根据国家统计局数据显示,从1998年到2018年,全国新增商品房竣工面积9797477831平方米,按照每套100平方米计算,大约新增商品房9798万套,接近1亿套了,如果以四口之家为标准,差不多可以满足4亿人口的住房需求了。看到这里,很多人可能要问了,现在城市里已经有8.31亿人口,难道目前房子远远还不够住吗?

其实,并非如此。通过上文分析,我们已经知道了,住房商品化改革开始于1998年,但是在这之前,大量的城镇住房基本都是以小产权房形式存在的。就拿深圳来说,小产权比例达到深圳房屋总量的50%,甚至60%以上,解决了很多市民,尤其是新市民的住房问题。据不完全统计,目前全国小产权房的数量是商品房数量的3倍左右,也就是说,全国小产权房差不多有3亿套。因此,我们把小产权和商品房加起来看,住房总量似乎已经出现了过剩的迹象。

日前,央媒释放了一条关键消息

关于这一点,最近这一个月以来,经济参考报、人民网等央媒和中国社科院的各类报告也给我们透露了一些信号,预示着商品房市场或许已经开始出现了供过于求的势头。

12月20日,经济参考报刊文《百城住宅库存同比连增12个月》,文章称,截至今年11月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米,环比增长1.9%,同比增长5.7%,连续12个月呈现正增长态势。具体来看,一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2799、24157和20403万平方米,环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%,同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。

早在10天之前,中国社科院发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》也透露了类似的信号。报告称,过去四年,期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年,但到2019年,期房存销比则反弹至3.0年,报告认为期房去化压力较之前已经增加了。那么,何为存销比呢?顾名思义就是一个周期内,存量和销量的比值。一般来说,数值越小,代表商品越畅销。

如果再把时间向前推,早在一个月之前,人民网刊发了一篇《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》,曾引起了市场的热烈讨论。文章称,全国商品住宅供求比2016年以后逐渐增大,2019年接近供求平衡,2020年则预计将供大于求,市场将面临继续调整压力。研究员王若辰表示,住宅价格与供求关系存在较大的关联性,供小于求,房价易涨难跌;供大于求,房价易跌难涨。那么,什么又是供求比呢?这个很容易理解,就是一个周期内,供应和需求的比值。

根据以上报告或者统计,从“存销比”来看,存量多了,销量少了;从“供求比”来看,供给多了,需求少了。其实,无论是“存销比”还是“供求比”,都已经透露出了一个十分明确的信号:市场上的房子正在越来越多,而需求却正在减弱,这意味着2020年楼市供求关系或将迎来拐点,产生的最直接影响就是房价上涨动力不足。

2020年以后,买房是“挑着买”还是“抢着买”?

从短期(针对2020年)来看:

在严厉而又密集的调控影响,炒房客已经纷纷离场,而作为楼市最主要的购房力量,刚需普遍买涨不买跌,所以存销比反弹和供求比上升不可避免。此外,国家已多次重申房住不炒和不再把房地产作为短期刺激经济的手段,而且日前的经济工作会议上也明确为2020年定下了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,这意味着即便供过于求,房地产调控政策也不会出现大规模的放松和刺激。

因此,可以预见的是,至少未来半年时间,开发商的营销重点仍旧是想方设法加快销量,甚至是降价跑量。应该注意的是,尤其是对于三四五线城市来说,过去2-3年里,买房需求已经被过度透支,再叠加棚改红利逐步退场,人口不断流出,明年开发商面临的销售压力可能会进一步明显,所以对于普通购房者来说,“随便挑”并不是一个难题,尤其是二手房的议价空间或将进一步加大,这显然是利好刚需的好消息。

从长期(未来10年)走向来看:

未来10年,房价反弹的空间和概率越来越小。目前,我国住房总量已经基本足够,而且北京、上海、南京等许多热点城市已经进入到存量市场,这意味着房地产市场将逐步告别大拆大建阶段。关于这一点,在日前的经济工作会议上,国家明确了要加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造。因此,房地产将进入一个新阶段,而盘活存量住房是主要趋势,未来市场上的房子会越来越多。

具体来看,除了更新改造老旧小区,还有一个重要方向就是通过房地产税,甚至是空置税等措施把更多的空置房子推向市场,无论是出租还是出售,都可以提高住房资源利用率。除了加快盘活存量房,应该注意的是,目前国家正在试点租赁住房、共有产权等住房方式,未来将会分散更多商品房市场的购买需求。因此,可以预见的是,楼市调控不会放松,将逐步向长效机制过渡,未来住房供需会一步平衡。

通过上文分析,楼市供求关系逐渐迎来了拐点,尤其是对于中小房企、多套房持有者,以及正在被限售套牢的炒房客等群体来说,或许可能要“睡不着”了,只要调控不放松,明年可能会更加着急。其实,退一步来说,针对未来的住房市场格局,如今已经不能简单的就用一句“挑着买”或者“抢着买”来形容了,只能说随着房地产长效机制的推进,各种住房方式将会在市场上“遍地开花”,购房者可以各取所需了,住房越来越容易了。


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